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Garantie Financière d’achèvement

garantie-financiere-dachevementLe souscripteur

Le vendeur d’un ouvrage collectif, individuel ou mixte qu’il fait construire a l’obligation de souscrire une telle garantie.

Il peut s’agir :
- D’un promoteur vendant en l’état futur d’achèvement (VEFA)
- D’un constructeur de maisons individuelles (CMI)
- D’un lotisseur

La Garantie Financière d’Achèvement

La loi impose au maître d’ouvrage qui décide de pratiquer la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour vendre l’ouvrage qu’il fait construire pour les programmes à usage d’habitation (collectifs ou individuels) ou mixtes (habitations et professionnels)., par les articles L.261-11 et R261-17 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, l’obligation de fournir aux acquéreurs une garantie financière d’achèvement.

Une obligation pour le vendeur

Lorsqu’un promoteur présente son projet de programme immobilier, il doit apporter une promesse de caution externe. Il existe toutefois une exception lorsque les fondations sont achevées et que le financement se fait à 75% de fonds propres. Dans ce cas, on parle d’une garantie interne ou intrinsèque. Dans un achat en VEFA, il est courant de faire appel à la solution extrinsèque. Une banque, une société de caution, une mutuelle de cautionnement ou tout organisme habilité à accorder des crédits immobiliers fait office de garantie.

Principe de la garantie extrinsèque d’achèvement

Un investisseur immobilier ou un accédant à la propriété a recours au financement pour acquérir un logement neuf. Il se retrouverait dans une situation difficile en cas de faillite du promoteur, et d’arrêt de la construction. De son côté, le prêteur tient à s’assurer que son client recevra bel et bien l’habitation convoitée, pour l’occuper ou en percevoir un loyer. En clair, il veut être sûr que son emprunteur pourra le rembourser. Enfin, les responsables de l’urbanisme local ne veulent pas voir d’immeubles non achevés dans leur ville. Ils n’accorderont de permis de construire que s’ils sont certains que le programme ira jusqu’à son terme. La présence d’une caution externe au bénéfice du promoteur immobilier permet de lever les préoccupations de tous les protagonistes. Au cas où le chantier s’arrêterait pour cause de problèmes financiers, la garantie extrinsèque payerait l’achèvement de la construction comme prévu.

Le promoteur paye la garantie extrinsèque d’achèvement

On ne peut évidemment pas réclamer à l’acquéreur de participer au paiement de cette garantie. Elle incombe entièrement au promoteur, qui doit présenter un contrat de réservation à l’acquéreur, stipulant sa présence. L’avant-contrat, tout comme l’acte définitif de vente, doit préciser si le promoteur bénéficie d’une caution intrinsèque ou extrinsèque. Conséquence de la garantie extrinsèque sur l’étalement des paiements Le Code de la Construction détermine le montant maximum des appels de fonds du promoteur, s’il détient une garantie extrinsèque d’achèvement. Il ne peut pas demander aux acquéreurs plus de 35% à l’achèvement des fondations. Ils ne lui verseront pas plus de 70% du prix de vente une fois la mise hors d’eau effectuée. À l’achèvement de l’immeuble, le promoteur ne peut pas leur demander plus de 95% du prix du logement. Les 5% de solde seront versés après acceptation de la construction par les nouveaux propriétaires.

A quel moment souscrire

La garantie financière d’achèvement doit être souscrite avant le démarrage des travaux. Elle est souvent demandée en même temps que la Dommages ouvrage puisque le promoteur doit aussi en justifier pour pourvoir procéder aux ventes des lots en VEFA.

La couverture de la GFA

La garantie financière d’achèvement couvre, jusqu’à la déclaration d’achèvement de travaux (DAT), le risque de défaillance financière du maître d’ouvrage, qui l’empêcherait alors de poursuivre la construction de l’ouvrage. Elle procure à chacun des acquéreurs du programme l’assurance qu’un tiers garant apportera toutes les sommes nécessaires pour permettre l’achèvement de l’immeuble ou des maisons, si le promoteur n’est plus en mesure de le faire.

Les bénéficiaires de la GFA

Le bénéficiaires de la GFA sont dans l’ordre le vendeur du terrain sur lequel se réalise l’opération si la totalité, ou une partie du paiement du prix du terrain, se fait par attribution de lots (dation) dans le programme à construire et les acquéreurs de ce programme.